Energetische Sanierung: Maßnahmen, Förderung und Pflichten im Überblick (2026) 

Steigende Heizkosten, veraltete Dämmung und neue gesetzliche Vorgaben: Für viele Eigentümer:innen wird die energetische Sanierung 2026 zum zentralen Thema. Besonders bei älteren Gebäuden geht ein großer Teil der Heizenergie über das Dach und die Fassade verloren. Eine gut geplante Sanierung setzt genau hier an: Sie reduziert Energieverluste, verbessert das Wohnklima und steigert den Wert eurer Immobilie langfristig. 

In diesem Beitrag erfahrt ihr, welche Maßnahmen zu einer energetischen Sanierung gehören, welche Förderungen es 2026 gibt, wann eine Sanierung gesetzlich vorgeschrieben ist und wie ihr das Ganze steuerlich absetzen könnt. 

Was ist eine energetische Sanierung? 

Eine energetische Sanierung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines bestehenden Gebäudes senken. Im Fokus stehen dabei die Gebäudehülle – also Dach, Fassade und Kellerdecke – sowie die Heizungsanlage und die Nutzung erneuerbarer Energien. Ziel ist es, weniger Energie zum Heizen und für Warmwasser zu benötigen und gleichzeitig den Wohnkomfort zu verbessern. 

Gerade bei Altbauten ist das Einsparpotenzial enorm. Gebäude, die vor 1980 errichtet wurden, haben in der Regel keine oder nur eine minimale Dämmung. Hier entweicht Heizwärme nahezu ungebremst über die Außenwände und das Dach. Eine energetische Sanierung kann den Energiebedarf solcher Gebäude um 50 % oder mehr senken. 

Welche Maßnahmen gehören zur energetischen Sanierung? 

Die wichtigsten Bausteine einer energetischen Sanierung betreffen die Gebäudehülle. Denn bevor in eine neue Heizung oder Solartechnik investiert wird, sollte der Wärmeverlust so weit wie möglich reduziert werden. Erst dann arbeiten technische Systeme effizient. 

Dachdämmung: der größte Hebel bei einer Sanierung 

Über ein ungedämmtes Dach können bis zu 25 % der Heizwärme verloren gehen. Damit ist das Dach häufig die größte energetische Schwachstelle eines Gebäudes. Bei der Sanierung stehen drei Dämmmethoden zur Auswahl: 

1. Die Aufsparrendämmung wird oberhalb der Dachsparren verlegt und bietet den besten Wärmeschutz, weil sie eine durchgehende Dämmschicht ohne Unterbrechungen erzeugt. Sie eignet sich besonders dann, wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt wird. 
2. Bei der Zwischensparrendämmung wird der Dämmstoff zwischen den vorhandenen Sparren eingebracht. Diese Variante ist bei Bestandsgebäuden weit verbreitet, weil sie auch ohne Abnahme der Dacheindeckung möglich ist. 
3. Die Untersparrendämmung wird ergänzend von innen angebracht und kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn die Sparrentiefe für eine ausreichende Dämmstärke nicht ausreicht. 

Welche Methode die richtige ist, hängt vom Dachaufbau, dem Budget und dem gewünschten Energiestandard ab. Wir bei der Henke AG beraten euch hier individuell auf Basis einer genauen Bestandsaufnahme eures Dachs. 

Fassadendämmung: WDVS oder hinterlüftete Fassade 

Rund ein Viertel der Wärmeverluste entsteht über ungedämmte Außenwände. Eine Fassadendämmung senkt den Energieverbrauch deutlich und verbessert gleichzeitig den Schallschutz und das Raumklima. 

Grundsätzlich gibt es zwei bewährte Systeme: Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS), bei dem Dämmplatten direkt auf die Außenwand geklebt und verputzt werden. Und die vorgehängte hinterlüftete Fassade (VHF), bei der eine Dämmschicht auf der Wand montiert und mit einer Hinterlüftungsebene sowie einer Fassadenverkleidung versehen wird. 

Die VHF bietet dabei einige Vorteile: Feuchtigkeit kann über die Hinterlüftung abgeführt werden, die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig und das System ist besonders langlebig. Als Fachbetrieb für vorgehängte hinterlüftete Fassaden sind wir bei der Henke AG auf genau diese Bauweise spezialisiert. 

Wichtig zu wissen: Wenn bei einer Fassadensanierung mehr als 10 % der Außenwandfläche erneuert werden, müssen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für die gesamte Wand eingehalten werden. Das kann aus einer geplanten optischen Auffrischung schnell eine energetische Sanierung machen. 

Energetische Sanierung im Altbau: Worauf es ankommt 

Altbauten stellen besondere Anforderungen an eine energetische Sanierung. Der Bestand ist oft heterogen: unterschiedliche Baustoffe, nachträgliche An- und Umbauten, fehlende Dampfsperren oder unzugängliche Hohlräume. Eine pauschale Lösung gibt es hier nicht. 

Deshalb ist eine gründliche Bestandsaufnahme der erste und wichtigste Schritt. Dabei wird geprüft, welche Bauteile energetisch verbessert werden können, wo Wärmebrücken bestehen und wie der Gesamtzustand der Gebäudehülle aussieht. Eine Thermografie-Untersuchung kann zusätzlich helfen, Schwachstellen sichtbar zu machen. 

Auf dieser Basis lässt sich ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Das ist ein gefördertes Beratungsinstrument, das wir euch im Abschnitt zur Reihenfolge genauer erklären. 

Ist energetische Sanierung Pflicht? Das sagt das GEG 

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert energetische Mindeststandards für Gebäude in Deutschland. Eine generelle Pflicht, ein bestehendes Haus komplett zu sanieren, gibt es aktuell nicht. Es gibt aber klare Fälle, in denen eine Sanierung verpflichtend wird. 

Der wichtigste Auslöser ist ein Eigentümerwechsel. Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Anforderungen erfüllen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke (bzw. des Dachs), der Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik nutzen, sowie die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. 

Auch ohne Eigentümerwechsel kann eine Sanierungspflicht entstehen: Wer mehr als 10 % eines Bauteils erneuert – zum Beispiel den Putz einer Fassade oder die Dacheindeckung – muss das gesamte Bauteil auf GEG-Standard bringen. Das betrifft auch Arbeiten, die ursprünglich nicht als energetische Maßnahme geplant waren. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €. 

Die Bundesregierung hat für Juli 2026 eine Neugestaltung des GEG angekündigt. Das Gesetz soll in „Gebäudemodernisierungs-Gesetz“ (GMG) umbenannt werden und unter anderem die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen neu regeln. 

Solarpflicht NRW – besonders relevant bei Dachsanierungen: Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Nordrhein-Westfalen die Solardachpflicht auch für Bestandsgebäude. Wer sein Dach vollständig neu eindecken lässt, muss eine Photovoltaikanlage installieren. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern reicht eine Anlage mit mindestens 3 kWp. Einfache Reparaturen an einzelnen Dachpfannen lösen die Pflicht nicht aus – entscheidend ist die vollständige Erneuerung der Dachhaut.  

Alle Details haben wir in unserem Beitrag zur Solardachpflicht NRW zusammengefasst. Plant ihr eine Dachsanierung, beraten wir euch gemeinsam mit Henke Solar, wie ihr PV-Anlage und Dacharbeiten als ein Projekt umsetzt. 

Förderungen für die energetische Sanierung 2026 

Die Förderlandschaft ist 2026 umfangreich. Der Staat unterstützt energetische Sanierungen über Zuschüsse, zinsgünstige Kredite und steuerliche Vorteile. Die wichtigsten Programme im Überblick: 

Förderung von Einzelmaßnahmen  

Das BAFA fördert einzelne energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle – also Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke, den Austausch von Fenstern und Außentüren sowie Lüftungsanlagen. Der Grundfördersatz beträgt 15 % der förderfähigen Kosten. Wer die Maßnahme auf Basis eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) umsetzt, erhält zusätzlich einen Bonus von 5 %, sodass insgesamt 20 % Zuschuss möglich sind. Die förderfähigen Kosten liegen bei maximal 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr. Mit iSFP-Bonus verdoppelt sich diese Grenze auf 60.000 €. 

Für die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus bietet die KfW über das Programm 261 zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen von 5 bis 25 %, abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standard. Der maximale Kreditbetrag liegt bei bis zu 150.000 € pro Wohneinheit. 

Wichtig: Der Förderantrag muss immer vor der Auftragsvergabe an den Handwerksbetrieb gestellt werden. Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, verliert den Anspruch. 

Energetische Sanierung steuerlich absetzen (§35c EStG) 

Wer keine BAFA- oder KfW-Förderung in Anspruch nimmt, kann die Kosten einer energetischen Sanierung alternativ über die Steuererklärung geltend machen. Der §35c des Einkommensteuergesetzes ermöglicht eine Steuerermäßigung von bis zu 40.000 € pro Wohnobjekt, verteilt auf drei Jahre: im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 % der Aufwendungen (max. 14.000 €), im dritten Jahr 6 % (max. 12.000 €). 

Die Voraussetzungen: Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein, ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden und die Arbeiten müssen von einem zertifizierten Fachunternehmen ausgeführt und bescheinigt werden. Ein vorheriger Förderantrag ist nicht notwendig. Das macht den Steuerbonus für viele Eigentümer:innen besonders unkompliziert. BAFA-/KfW-Förderung und der Steuerbonus nach §35c lassen sich allerdings nicht für dieselbe Maßnahme kombinieren. Bei mehreren Maßnahmen am selben Gebäude kann es sich aber lohnen, verschiedene Programme zu kombinieren. 

Für Vermieter:innen gelten eigene Regeln: §35c ist hier nicht anwendbar. Dafür können Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand oder über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Die Kosten einer energetischen Sanierung lassen sich zudem über die Modernisierungsumlage anteilig auf Mieter:innen umlegen, wobei erhaltene Zuschüsse vorher abgezogen werden müssen. 

Die richtige Reihenfolge: Sanierungsfahrplan (iSFP) nutzen

Bei einer energetischen Sanierung kommt es nicht nur darauf an, was gemacht wird, sondern auch in welcher Reihenfolge. Eine neue Heizungsanlage nützt wenig, wenn weiterhin Wärme durch ein ungedämmtes Dach verloren geht. Und eine Photovoltaikanlage arbeitet wirtschaftlicher, wenn der gesamte Energiebedarf des Gebäudes bereits gesenkt ist. 

Die bewährte Reihenfolge lautet deshalb: erst die Gebäudehülle dämmen (Dach, Fassade, Kellerdecke und Fenster), dann die Heizung optimieren oder tauschen und abschließend erneuerbare Energien integrieren. 

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft, diesen Ablauf strukturiert zu planen. Er wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, welche Kosten entstehen und welche Einsparungen realistisch erreichbar sind. Die Erstellung des iSFP wird über das BAFA-Programm „Energieberatung für Wohngebäude“ mit 50 % des Beratungshonorars bezuschusst. 

Der iSFP bringt aber noch einen weiteren handfesten Vorteil: Wer Maßnahmen auf Basis eines geförderten iSFP umsetzt, erhält beim BAFA 5 % zusätzlichen Zuschuss und eine verdoppelte förderfähige Kostenbasis. Eine Sanierung muss dabei nicht in einem Schritt erfolgen. Auch eine stufenweise Umsetzung über mehrere Jahre ist möglich und wird durch den iSFP gefördert. 

Energetische Sanierung: Beratung durch die Henke AG 

Ob Dachsanierung, Fassadendämmung oder die Kombination mit Photovoltaik – die Henke AG begleitet euch von der ersten Bestandsaufnahme bis zur fertigen Gebäudehülle. Mit über 120 Jahren Erfahrung im Dach- und Fassadenbau kennen wir die Besonderheiten verschiedener Gebäudetypen und wissen, worauf es bei der handwerklichen Ausführung ankommt. 

Unser Leistungsportfolio für die energetische Sanierung umfasst die Dachdämmung und Neueindeckung aller gängigen Dachformen, die vorgehängte hinterlüftete Fassade mit Materialien wie Faserzement, HPL, Großkeramik oder Metall, die Integration von Photovoltaik über unsere Tochterfirma Henke Solar sowie die Beratung zur Solarpflicht NRW und zu Fördermöglichkeiten. 

Vereinbart einen unverbindlichen Beratungstermin mit unserem Team. Gemeinsam finden wir heraus, welche Maßnahmen für euer Gebäude sinnvoll sind und wie ihr das Beste aus den aktuellen Förderprogrammen herausholt.